Em 1º de dezembro de 2026, a reforma tributária chega à rotina da locação. A partir dessa data, quem é contribuinte do IBS e da CBS passa a emitir NFS-e de padrão nacional quando aluga imóveis.
Isso não vale para todo proprietário. Mas quase toda imobiliária tem, na carteira, alguém que pode ser abrangido. E é a imobiliária que concentra os dados de que a nota vai precisar: locatário, imóvel, contrato, valores.
Este guia é para quem faz a gestão e o financeiro da imobiliária. A ideia é ajudar você a entender a regra, mapear a carteira e chegar a dezembro organizado.
Importante: este conteúdo é informativo e não substitui orientação contábil ou jurídica. Quem é contribuinte, quem emite a nota e quais obrigações se aplicam a cada proprietário precisam ser confirmados com o contador.O que foi definido O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, marcou as datas de início dos documentos fiscais eletrônicos do IBS e da CBS. Para a NFS-e, a alínea "g" inclui "as locações de bens móveis e as locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis", a partir de 1º de dezembro de 2026, para fatos geradores dessa data em diante. Em linguagem simples: a partir de 01/12/2026, o aluguel feito por um contribuinte do IBS e da CBS precisa ser registrado em NFS-e de padrão nacional, com os campos desses tributos. O comitê gestor da NFS-e (CGNFS-e) confirmou esse cronograma em orientação publicada em 07/08/2026. Quem precisa emitir: contribuintes do IBS e da CBS A obrigação acompanha a condição de contribuinte. Quem não é contribuinte do IBS e da CBS não passa a emitir NFS-e por causa desse ato. Por isso, a primeira pergunta para a sua carteira não é "quem aluga imóvel?", e sim "quais proprietários podem ser contribuintes?". Proprietários pessoa jurídica Empresas com receita de aluguel, como holdings patrimoniais, empresas familiares e empresas criadas para alugar imóveis, são as primeiras a olhar. Se forem contribuintes no regime regular, o aluguel delas passa a ser documentado por NFS-e de padrão nacional a partir de 01/12/2026. Proprietários pessoa física A pessoa física só é contribuinte do IBS e da CBS na locação em situações definidas pela Lei Complementar 214/2025 (art. 251, § 1º, I). No ano anterior, ela precisa cumprir as duas condições ao mesmo tempo: - receita total com aluguel, cessão onerosa e arrendamento de imóveis acima de R$ 240 mil; e - operações com mais de 3 imóveis distintos. As condições são cumulativas. Quem tem quatro imóveis alugados, mas recebeu menos de R$ 240 mil no ano, não entra por essa regra. Quem passou de R$ 240 mil com três imóveis, também não. Dois detalhes importam: - o valor de R$ 240 mil é corrigido mensalmente pelo IPCA (art. 251, § 5º); - a pessoa física também pode virar contribuinte no próprio ano, se a receita de aluguel passar o limite em mais de 20% (art. 251, § 2º, II).
Para a maioria dos proprietários pessoa física, a obrigação de dezembro não se aplica. Mas isso precisa ser confirmado caso a caso, com o contador.Optantes do Simples Nacional Empresas do Simples Nacional têm regra própria. Para elas, a obrigatoriedade dos documentos começa em 1º de janeiro de 2027 (Ato Conjunto nº 4/2026, art. 1º, § 1º). As alíquotas de teste de 2026 também não se aplicam às operações do Simples (LC 214/2025, art. 348). A nota não é o imposto Uma dúvida comum: "se agora tem NFS-e, todo aluguel passa a pagar IBS e CBS?". Não é bem assim. A nota registra a operação. Quem paga IBS e CBS é quem a lei define como contribuinte. E esses tributos entram aos poucos, no lugar de tributos que já existem. Como fica a transição de 2026 a 2033 Pela LC 214/2025: - 2026: ano de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1% (arts. 346 e 343). Quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado de recolher esses valores (art. 348, § 1º). PIS, Cofins, IRPJ e CSLL seguem como hoje. - 2027 e 2028: a CBS passa a valer de fato e substitui PIS e Cofins (art. 347). O IBS segue em 0,1%, sendo 0,05% estadual e 0,05% municipal (art. 344). - 2029 a 2033: o IBS sobe aos poucos, enquanto ICMS e ISS diminuem, até a substituição completa.
NFS-e do aluguel não é a nota da taxa de administração
São duas coisas diferentes:- o aluguel é uma operação do proprietário. Se ele for contribuinte, é dele a NFS-e da locação;
- a taxa de administração é um serviço da imobiliária, sujeito ao ISS, com nota própria.
Não é só aluguel: condomínio e venda de imóveis
Locações, operações condominiais e vendas de imóveis podem envolver documentos fiscais específicos, conforme o cronograma oficial. O mesmo ato conjunto prevê, para 1º de dezembro de 2026:- cobranças de condomínio: a NFS-e para taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício (art. 1º, III, "f"). Atenção: pela LC 214/2025 (art. 26), o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS, salvo se optar pelo regime regular. Cada caso precisa ser analisado;
- venda de imóveis: a NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77), para vendas feitas por contribuintes (art. 1º, XVIII).
Se a sua imobiliária também administra condomínios ou intermedia vendas, vale olhar para as três frentes.O papel da imobiliária: organizar, não emitir por todos O aluguel não é receita da imobiliária. Como resumiu Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, ao g1: "O aluguel em si não é receita da imobiliária, ele apenas transita pelo seu caixa para ser repassado ao proprietário." Por isso, a imobiliária não emite automaticamente a nota por todos os proprietários. Quem emite e qual documento usar depende de cada proprietário, de cada contrato e da orientação do contador. O papel da imobiliária é outro, e é central: ter os dados certos, separados e prontos para quem precisa emitir. Isso protege o cliente, evita retrabalho e reforça o valor do serviço de administração. 4 passos para preparar sua imobiliária 1. Identifique os proprietários e operações potencialmente abrangidos - Liste os proprietários pessoa jurídica e anote o regime tributário informado por eles, incluindo quem é do Simples Nacional. - Para proprietários pessoa física, levante quantos imóveis distintos estão alugados e a receita anual de aluguel. Com esses dados, o contador avalia os critérios do art. 251. - Marque quais carteiras também envolvem condomínio ou venda de imóveis. 2. Revise cadastros, contratos e identificação dos imóveis - Confira CPF ou CNPJ de todos os locatários. - Padronize a identificação dos imóveis: endereço completo, matrícula e inscrição municipal. - Separe contratos residenciais e não residenciais e registre a data de assinatura de cada um. Contratos antigos podem ter regras de transição próprias, e a análise é individual. 3. Organize as receitas de aluguel, taxas e repasses - Lance separadamente aluguel, taxa de administração, comissão, repasse e encargos (IPTU, condomínio). - Valores misturados são um ponto de atenção comum na operação e geram inconsistência entre documento fiscal e financeiro. 4. Confirme com o contador quem precisa emitir e qual documento utilizar - Envie a cada proprietário potencialmente abrangido, ou ao contador dele, a lista de imóveis, locatários, valores e vencimentos. - Combine quem emite, quando emite e como a imobiliária vai enviar os dados todo mês. - Confirme também a situação das notas da taxa de administração da própria imobiliária. Exemplos práticos
Exemplo 1: a holding familiar. A imobiliária administra 12 salas comerciais de uma holding patrimonial contribuinte do IBS e da CBS. Em novembro, envia ao contador da holding uma planilha por imóvel, com locatário, CNPJ, valor e vencimento, e combina o fluxo mensal: a imobiliária fecha os recebimentos até uma data fixa e o contador emite as notas. Em dezembro, ninguém corre atrás de dado.
Exemplo 2: o proprietário pessoa física.Um cliente tem dois apartamentos alugados e receita anual de R$ 60 mil. Pelos critérios cumulativos do art. 251, ele não se torna contribuinte do IBS e da CBS por essa regra. A imobiliária registra a análise e segue a orientação do contador, sem emitir nota por conta própria.
Exemplo 3: o cadastro incompleto.Na revisão, a equipe percebe que 8 contratos têm locatário PJ sem CNPJ atualizado e 3 imóveis sem inscrição municipal. O ajuste leva dois dias em novembro. Em janeiro, levaria semanas, com notas já emitidas.
Exemplo 4: a taxa misturada.O financeiro lança aluguel e taxa de administração num único lançamento e só separa no repasse. Na nova rotina, cada componente passa a ser registrado separadamente desde o recebimento.
(Os exemplos são ilustrativos e não representam clientes reais.) A Flexpro já está deixando tudo pronto. Conte conosco. A mudança é grande, mas dá para atravessar com organização. Para os contribuintes do IBS e da CBS, o primeiro impacto é o documento, que exige dados corretos, separados e rastreáveis. A cobrança segue a transição: teste em 2026, CBS no lugar de PIS e Cofins a partir de 2027 e aumento gradual do IBS até 2033. Na Flexpro, estamos preparando o sistema para as novas exigências fiscais, para que a sua imobiliária passe por essa mudança com organização. Enquanto isso, o trabalho de agora é o mesmo: mapear a carteira, organizar cadastros e receitas e alinhar o fluxo com os contadores dos proprietários. Se você quer entender como a Flexpro pode apoiar a sua rotina nessa transição, fale com o nosso time. Conte conosco. Validação obrigatória: cada caso precisa ser confirmado com o contador da imobiliária e do proprietário.